الهيئة وحدها ترخّص.. خريطة الطريق القانونية للمطور العقاري في سوريا
التعميم 283 يجعل هيئة الاستثمار السورية الجهة الوحيدة للإشراف على التطوير العقاري: شروط الترخيص ومنع البيع على المخطط دون ترخيص والعقوبات الكاملة
الهيئة وحدها ترخّص.. خريطة الطريق القانونية للمطور العقاري في سوريا
دمشق – 10 تشرين الأول 2026 – CIP
تحديث 12 تشرين الأول 2026 — إطار تنظيمي جديد للاستثمار العقاري والإنشائي
أعلنت هيئة الاستثمار السورية في 10 تشرين الأول 2026 إطاراً تنظيمياً جديداً للاستثمار العقاري والإنشائي يتضمن:
• إعفاءات جمركية ومالية على معدات المشاريع
• حساباً مستقلاً وحساب ضمان لكل مشروع بيع على الخارطة
• شركات غرض خاص (SPV) لتنظيم الملكية والتمويل
• السماح للشركات الأجنبية المتخصصة بالعمل عبر فروع مرخصة، بخبرة لا تقل عن 5 سنوات
المصدر: هيئة الاستثمار السورية — alsoury.net
في الأول من تموز 2026، أصدرت هيئة الاستثمار السورية التعميم رقم 283 لتضع قاعدة واحدة حاكمة لقطاع التطوير العقاري: الهيئة هي الجهة الوحيدة المخولة بالإشراف على هذا القطاع.
التعميم — الذي حمل أيضاً الرقم 83/ص/11003 — لم يكتفِ بإعلان الاختصاص، بل رسم شروط إطلاق أي مشروع وحدد العقوبات لمن يخالف.
من أين جاءت الصلاحية؟
يستند التعميم في حصرية الإشراف إلى القانون رقم 2 لعام 2023، الذي ألغى الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري ونقل كامل مهامها إلى هيئة الاستثمار السورية.
الإطار القانوني الأوسع الذي يحكم القطاع:
• القانون رقم 18 لعام 2021: قانون الاستثمار — المظلة الموحدة للاستثمار في سوريا، ويشمل نطاقه مشروع التطوير والاستثمار العقاري
• القانون رقم 2 لعام 2023: تعديلات على قانون الاستثمار لتبسيط إجراءات التطوير العقاري — وألغى هيئة التطوير العقاري السابقة
• المرسوم رقم 114 لعام 2025: تعديل بعض مواد قانون الاستثمار رقم 18 لعام 2021 وتعديلاته
• المرسوم رقم 115 لعام 2025: تشكيل المجلس الأعلى للتنمية الاقتصادية — الجهة التي تُحدث مناطق التطوير والاستثمار العقاري بقرار
قائمة الترخيص: ماذا يحتاج المطور؟
وفق التعميم، لا يُطلق أي مشروع تطوير واستثمار عقاري قبل توافر شرطين:
• صدور قرار بإحداث منطقة تطوير واستثمار عقاري عن المجلس الأعلى للتنمية الاقتصادية، بناءً على اقتراح الهيئة
• وجود مطور ومستثمر عقاري مرخّص أصولاً من هيئة الاستثمار السورية
ويُحظر قبل استكمال الإجراءات القانونية والحصول على الموافقات: إطلاق المشروع، أو الإعلان عن بيع وحدات على المخطط، أو فتح حسابات ضمان.
البيع على المخطط: القانون 25 لعام 2011
رصدت الهيئة مشاريع يُروَّج لها وتُباع وحداتها على المخطط من دون تراخيص رسمية — وهو ما يشكل مخالفة لأحكام القانون رقم 25 لعام 2011.
المادة 17 (أولاً) من القانون تفرض على المخالفين:
• الحبس من 3 سنوات إلى 6 سنوات
• غرامة من 500 ألف ليرة إلى مليون ليرة سورية
وتشمل العقوبات: طرح مشروع عقاري للاكتتاب العام دون موافقة مسبقة من الهيئة، وبيع شقق سكنية على المخطط خلافاً لأحكام القانون، واستخدام مستندات كاذبة أو تزوير بيانات مالية أو إخفاء حقائق جوهرية، وعرض وحدات للبيع في مشاريع وهمية، والاختلاس أو الحصول على مبالغ دون وجه حق أو فتح حسابات ضمان دون ترخيص — وتطال المطورين العقاريين والاستشاريين ومدققي الحسابات والمروجين.
في المقابل، يحمي القانون المكتتبين عبر حساب الضمان: تُودع فيه جميع الأقساط والدفعات المسددة في حساب خاص يُفتح لهذه الغاية — وهو ما أكده نقيب المهندسين السوريين مالك حاج علي تعليقاً على التعميم.
ما التالي؟
في أيلول 2026، أعلن رئيس هيئة الاستثمار السورية أحمد رواد رمضان “نظام مزاولة الاستثمار العقاري” خلال افتتاح معرض إعمار 2026 — خطوة لاحقة لتنظيم القطاع وتعزيز الثقة بالبيئة الاستثمارية وحماية حقوق المستثمرين والمواطنين.
الخلاصة
الرسالة واضحة: لا تطوير عقاري خارج بوابة هيئة الاستثمار — قرار إحداث المنطقة أولاً، وترخيص المطور ثانياً، وحساب الضمان ضمانة المكتتب. ومن يبيع على المخطط دون ذلك يواجه الحبس والغرامة.
ملاحظة: هذه قراءة صحفية للتعميم والقوانين المذكورة وليست استشارة قانونية.
إعداد: مجلة البناء والاستثمار في سوريا (CIP)
www.cip.sy | كافة الحقوق محفوظة 2026