Tek Yetkili, Tek Kapı: Suriye’de Gayrimenkul Geliştiricileri İçin Hukuki Yol Haritası

Tek Yetkili, Tek Kapı: Suriye’de Gayrimenkul Geliştiricileri İçin Hukuki Yol Haritası

Şam – 10 Ekim 2026 – CIP

1 Temmuz 2026’da Suriye Yatırım Kurumu, 283 sayılı genelgeyi yayımlayarak gayrimenkul geliştirme sektörü için tek bir kural koydu: bu sektörü denetlemeye yetkili tek kurum, Yatırım Kurumu’dur.

83/S/11003 numarasını da taşıyan genelge, yalnızca yetkiyi ilan etmekle kalmadı; her projenin başlatılması için koşulları belirledi ve ihlal edenlere uygulanacak cezaları tanımladı.

Yetki nereden geliyor?

Genelge, münhasır yetkisini 2/2023 sayılı Kanun’a dayandırıyor. Bu kanun, Gayrimenkul Geliştirme ve Yatırım Genel Kurumu’nu kaldırarak tüm görevlerini Suriye Yatırım Kurumu’na devretti.

Sektörü düzenleyen daha geniş hukuki çerçeve:

• 18/2021 sayılı Kanun: Yatırım Kanunu — Suriye’nin birleşik yatırım şemsiyesi; kapsamı gayrimenkul geliştirme ve yatırım projelerini de içeriyor

• 2/2023 sayılı Kanun: gayrimenkul geliştirme prosedürlerini basitleştiren Yatırım Kanunu değişiklikleri — ve eski geliştirme kurumunu kaldıran kanun

• 114/2025 sayılı Kararname: 18/2021 sayılı Yatırım Kanunu’nun ve değişikliklerinin bazı maddelerini tadil ediyor

• 115/2025 sayılı Kararname: Yüksek Ekonomik Kalkınma Konseyi’ni kuruyor — gayrimenkul geliştirme ve yatırım bölgelerini kararnameyle oluşturan merci

Lisans kontrol listesi: bir geliştirici neye ihtiyaç duyar?

Genelgeye göre, iki koşul yerine getirilmeden hiçbir gayrimenkul geliştirme ve yatırım projesi başlatılamaz:

• Yüksek Ekonomik Kalkınma Konseyi’nin, Kurum’un önerisi üzerine çıkardığı bir gayrimenkul geliştirme ve yatırım bölgesi kurulmasına dair karar

• Suriye Yatırım Kurumu’ndan usulüne uygun lisans almış bir gayrimenkul geliştirici ve yatırımcı

Tüm yasal işlemler tamamlanıp onaylar alınmadan şunlar yasaktır: projeyi başlatmak, maketten satış ilanları yapmak veya emanet (escrow) hesabı açmak.

Maketten satış: 25/2011 sayılı Kanun

Kurum, resmi lisans olmaksızın tanıtımı yapılan ve maketten satılan projeler tespit etti — bu durum 25/2011 sayılı Kanun hükümlerinin ihlali anlamına geliyor.

Kanun’un 17. maddesi (birinci fıkra), ihlal edenlere şunları öngörüyor:

• 3 yıldan 6 yıla kadar hapis

• 500.000 ila 1.000.000 Suriye lirası para cezası

Cezalar şunları kapsıyor: Kurum’un ön onayı olmadan bir gayrimenkul projesini halka arz etmek, konuları kanuna aykırı şekilde maketten satmak, sahte belge kullanmak, mali verileri tahrif etmek veya esaslı gerçekleri gizlemek, hayali projelerde ünite pazarlamak, zimmete geçirmek veya haksız kazanç sağlamak ve lisanssız emanet hesabı açmak — cezalar geliştiricileri, danışmanları, denetçileri ve pazarlamacıları da kapsıyor.

Buna karşılık kanun, aboneleri emanet hesabı yoluyla koruyor: tüm taksitler ve ödemeler, bu amaçla açılan özel bir hesaba yatırılıyor — Suriye Mühendisler Sendikası başkanı Malek Haj Ali’nin genelgeye ilişkin açıklamalarında teyit ettiği bir nokta.

Sırada ne var?

Eylül 2026’da Suriye Yatırım Kurumu başkanı Ahmad Rawad Ramadan, Imaar 2026 fuarının açılışında “Gayrimenkul Yatırım Uygulama Sistemi”ni duyurdu — sektörü düzenlemek, yatırım ortamına güveni artırmak ve yatırımcılarla vatandaşların haklarını korumak için atılan bir sonraki adım.

Sonuç

Mesaj net: Yatırım Kurumu’nun kapısından geçmeden gayrimenkul geliştirme yok — önce bölge kurulması kararı, sonra geliştirici lisansı ve abonenin güvencesi olarak emanet hesabı. Bunlar olmadan maketten satış, hapis ve para cezası demek.

Not: bu metin, genelgenin ve atıf yapılan kanunların gazetecilik amaçlı bir okumasıdır; hukuki danışmanlık değildir.

Hazırlayan: Construction & Investment Prime (CIP)

www.cip.sy | Tüm hakları saklıdır 2026